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Welche Auswüchse den Münchner Immobilienmarkt überschatten – und welche Ideen und Initiativen Entlastung bringen

Wie schwierig ist die Situation?

Visionen zur Zukunft des Wohnens


Wo sollen all die Menschen leben, die in und um München Arbeit finden? Und wie bleiben Mieten für Normalverdiener bezahlbar? Am Runden Tisch diskutierten Spitzenvertreter aus Politik, Wirtschaft und Verbänden über das drängendste Problem der Stadt


Der Andrang am Runden Tisch war stärker denn je: Insgesamt 18 hochrangige Repräsentanten aus Politik, Verbänden, Immobilien- und Finanzwirtschaft folgten am 6. Juni der Einladung in die Panorama-Lounge im 26. Stock des SZ-Verlagsgebäudes. Sie alle wollten über die Münchner Wohnsituation diskutieren – ein Thema, das die Stadt und weite Teile der Region seit Jahren mehr bewegt als jedes andere.

 

Von der ersten Frage an entwickelte sich denn auch eine lebhafte und oft kontroverse Debatte. Nicht nur die vielen Aspekte des Themas – von Bauvorschriften über Mietpreisbremsen bis zur Zusammenarbeit in der Metropolregion und neuen Mobilitätskonzepten – sorgten dabei für Spannung. Auch die Positionen und Interessen der Diskutanten unterschieden sich mitunter erheblich. Kein Wunder, wenn Mietervertreter, Immobilienunternehmer, Architekten und nicht zuletzt der Oberbürgermeister aufeinandertreffen. Als interessierter Zuhörer saß unter anderem Kurt Kister, der Chefredakteur der Süddeutschen Zeitung, in der Runde. Die Moderation übernahm Nina Bovensiepen, Leiterin des SZ-Ressorts München, Region und Bayern, das sich nahezu täglich mit der Wohnungsproblematik befasst. Gemeinsam mit ihr führte Christian Mayer, Leiter des Ressorts Gesellschaft und Wochenende, durch das Gespräch.

 

Aus der Brisanz des Themas ergaben sich während der zweistündigen Diskussion viele erhellende Beiträge. Diese Verlagssonderveröffentlichung dokumentiert, nach Themengebieten gegliedert, das mittlerweile vierte Gespräch am Runden Tisch für München.

Thomas Aigner, Ina Laux, Kurt Kister, Dieter Reiter, Michael Zaigler, Beatrix Zurek, Dr. Peter Ströhlein (v. li.)

Herr Reiter, eine Kollegin und ihr Mann wollen wegziehen, um in Norddeutschland günstiger zu leben. Können sich Normalverdiener München nicht mehr leisten?

 

Dieter Reiter  Die Zahlen sprechen eine andere Sprache. Wir wachsen jedes Jahr, und zwar deutlich und auch aus uns selbst heraus – durch einen hohen Geburtenüberschuss. Diese Kinder wollen später ausziehen und brauchen eine Wohnung. Aus meiner Sicht ziehen auch nicht flächendeckend Familien aus München weg. Aber natürlich kann man nicht die Augen davor verschließen, dass es solche Fälle gibt und wahrscheinlich immer öfter geben wird, wenn es uns nicht gelingt, die Preise in unserer Stadt in einem erträglichen Rahmen zu halten.

 

Wie ernst ist das Problem?

 

Dieter Reiter  Wenn sich die Menschen München nicht mehr leisten könnten, dann ginge die so liebenswerte Mischung unserer Stadtgesellschaft verloren. Wir brauchen für das Funktionieren unserer Gesellschaft alle in unserer Stadt, gerade auch die, die Patienten in Krankenhäusern und Bewohner von Altenheimen pflegen, die dafür sorgen, dass die U-Bahnen fahren, dass der Müll abgeholt wird. Wir müssen auch weiterhin gemeinsam mit den Bauträgern in dieser Stadt – zum Beispiel über die Regelung zur Sobon, die sozial gerechte Bodennutzung – dafür sorgen, dass möglichst immer, wenn wir Wohnen ermöglichen, auch mindestens 40 Prozent bezahlbare Wohnungen gebaut werden.

 

Peter Bigelmaier  Ich zitiere einige Durchschnittsmieten pro Quadratmeter: 49,90 Euro in Manhattan, 45,80 Euro in London, 44 Euro in Zürich, Hongkong 43 Euro und so weiter. München liegt zwischen 14 und 20 Euro, aber wir werden die Niveaus anderer internationaler Metropolen erreichen, wenn die Stadt bis 2030 auf 1,8 Mio. Einwohner wächst. Dann wird es sich keine Krankenschwester und kein Straßenkehrer mehr leisten können, in der Stadt zu wohnen.

 

Erwarten Sie als Kreditexperte auch diese Preisentwicklung, Herr Ströhlein?

 

Dr. Peter Ströhlein  Nein, wir erwarten keine Preisentwicklung wie in London oder Manhattan. Ich halte den Münchner Immobilienmarkt für substanziell intakt und sehe keine Blasengefahr. Aber wir gehen auch nicht davon aus, dass die Preisdynamik der letzten Jahre so weitergeht.

 

Christian Winkler  Ich glaube auch nicht an eine Entwicklung wie in New York oder London. Ich kann mir aber vorstellen, dass einzelne Top-Lagen deutlich teurer werden. Es gibt einfach Menschen, für die es keinen Unterschied macht, ob sie 20 oder 50 Euro pro Quadratmeter Miete zahlen.

 

Herr Brandstetter, die Bayerische Hausbau errichtet gerade Wohnungen am Nockherberg, darunter auch recht teure. Ist dort auch Platz für Normalverdiener?

 

Dr. Hermann Brandstetter  Natürlich. Wir realisieren auf dem ehemaligen Betriebsareal der Paulaner Brauerei nach Sobon 30 Prozent des Wohnraums als öffentlich geförderte Wohnungen. Dabei errichten wir erstmals auch Werkswohnungen. Darüber hinaus nehmen wir von den insgesamt 1500 Wohnungen am Nockherberg 320 in den eigenen Immobilienbestand. Dies ist für uns ein klares Bekenntnis zum Standort München und eine Konsequenz aus der Situation, die Herr Reiter treffend beschrieben hat. 

 

Herr Zaigler, Deutsches Heim baut gerade in Haar. Wie viele Münchner kommen zu Ihnen, die aus der Großstadt fliehen?

 

Michael Zaigler  Ich glaube, dass die Grenze zwischen München-Stadt und München-Land fließend ist. Das würde ich nicht als Flucht bezeichnen. Das wäre vielleicht der Fall, wenn jemand außerhalb des S-Bahn-Bereiches zieht, weil es für ihn innerhalb dieser Zone nicht mehr bezahlbar ist.

Henrik Stratz

»Die Mietpreisbremse bringt uns keine einzige Wohnung mehr«

Thomas Aigner

Herr Aigner, auch Sie sind Chef eines Immobilienunternehmens. Gibt es immer noch genug Menschen, die bereit sind, die Münchner Preise zu zahlen?

 

Thomas Aigner  Die starke Münchner Wirtschaft führt dazu, dass wir sehr viel Zuzug von hoch qualifizierten und sehr gut bezahlten Arbeitskräften erleben. Das befeuert natürlich die Nachfrage, insbesondere nach Mietwohnungen. Aber später, wenn diese Menschen sich etabliert haben, suchen sie auch nach Kaufimmobilien in München. Auch wenn die Situation nicht leicht ist, warne ich davor, ein Spannungsfeld zwischen Mietern und Vermietern aufzubauen. Ich stelle fest, dass die Bandagen härter werden und dass die Diskussion rund um Themen wie Mietpreisbremse immer schärfer wird. Das tut der Gesellschaft nicht gut. Die Mietpreisbremse bringt uns keine einzige Wohnung mehr. Und darum geht es ja letztlich.

Dieter Reiter  Nein, es geht nicht nur darum, dass wir mehr Wohnungen bauen. Es geht auch darum, dass die Menschen, die schon eine Wohnung haben, sich München weiterhin leisten können. Nicht nur hoch bezahlte Ingenieure. Dass es ein Spannungsfeld zwischen Vermieter und Mieter gibt, liegt in der Natur der Sache. Aber es geht darum, die Mieter besser zu schützen.

 

Wie meinen Sie das mit den Ingenieuren?

 

Dieter Reiter  Ein großer Autohersteller schafft Tausende neue Jobs für Ingenieure und hoch qualifizierte Mitarbeiter, was ja grundsätzlich gut ist. Als ich bei der Grundsteinlegung fragte, wo die neuen Mitarbeiter denn wohnen werden, lautete die Antwort, dass die so gut verdienen, dass sie in München schon Wohnungen finden werden. Ich wollte eigentlich hören, dass das Unternehmen selbst auch eigene Mitarbeiterwohnungen baut. Aber diese Aufgabe wird von den großen Unternehmen der Stadt praktisch ganz auf die Kommune abgewälzt. Insoweit muss die Politik dafür sorgen, dass sich in den nächsten zehn, 20 Jahren nicht nur zuziehende Gutverdiener das Wohnen in dieser Stadt leisten können. Das sehe ich als meinen politischen Auftrag.

 

Beatrix Zurek  Der Mieterverein sieht das auch so: Das Wohnungsproblem wird nicht nur dadurch gelöst, dass man mehr baut. Es kommt darauf an, was man baut. Es gibt Vermieter mit einer wunderbaren Einstellung, die kaum die Miete er-höhen. Andere aber nutzen die bestehenden gesetzlichen Regularien einfach aus. Wenn dann Menschen, die bislang 600 Euro im Monat bezahlen, eine Modernisierungsmieterhöhung auf 1500 Euro bekommen, stimmt doch das System nicht! Dem werde ich nicht abhelfen, indem ich eine Wohnung baue, die dann per se 2000 Euro Miete kostet.

 

Alexander Hofmann  Ich gebe Ihnen recht, Frau Zurek. Die Münchner Mischung macht diese Stadt aus. Und darauf achten wir von der Baywobau, ebenso wie die anderen Bauträger, auch. Wir bauen auch Sozialwohnungen. Ich war selbst in der Gruppe, die mit Herrn Reiter die neue Sobon-Regelung verhandelt hat. Ich finde aber, die öffentliche Diskussion dreht sich zu stark um die Gruppe mit den geringsten Einkommen. Für diese Menschen gibt es Instrumentarien. Wir haben ein Riesenproblem mit der Mittelschicht. Was in anderen Städten ein Gutverdiener wäre, ist in München ein Schwellenhaushalt. Unser Problem sind bald die ganz normal Verdienenden, diejenigen, die keine 7500 Euro zur Verfügung haben, aber über den Grenzen der Förderrichtlinien liegen. Dazu kommt, dass die Immobilienpreise in München fast einheitlich hoch sind. Es gibt kaum mehr Differenzen zwischen den Stadtvierteln oder den Lagen, das war früher anders.

 

Herr Winkler, Sie bauen in Kirchtrudering. Das ist nicht gerade Stadtmitte. Trotzdem kostet eine Dreizimmerwohnung dort 678 000 Euro. Passt das noch zur Mittelschicht?

 

Christian Winkler  Natürlich sprechen wir die Mittelschicht an, das haben wir immer getan. Allerdings ist diese Mittelschicht bei uns jetzt eher kinderlos. Wir reagieren darauf, indem wir kleinere Wohnungen bauen. Die Zwei- bis Dreieinhalbzimmerwohnungen werden immer kleiner.

Prof. Dr. Stephan Kippes

Es gibt keinen Platz für eine Familie mit vier Personen?

 

Christian Winkler  Wir haben auch größere Wohnungen. Aber man muss sagen: Die sind schwieriger zu verkaufen.

 

Herr Heim, Sie bieten »Villen-Wohnungen« an. Muss sich etwa auch Ihre Klientel einschränken?

 

Ralph Heim  Nein, die Vermögenden dieser Welt kaufen nicht nach dem Motto »das kann ich mir leisten«, sondern »das gönne ich mir«. Unsere Mehrfamilien-Villen bieten meist nur fünf bis neun Einheiten. Die Zielgruppe sind sehr erfolgreiche, vermögende Menschen, die in der Stadt wohnen wollen, die München lieben, weil es die Metropole Nummer eins in Deutschland ist. Ich kann dem Herrn Oberbürgermeister nur gratulieren, dass wir in puncto Sicherheit wieder führend unter den deutschen Großstädten sind. Das zieht die Konzerne und damit die Menschen an. Alle schätzen München mit seiner Kultur und das schöne Umland mit seinen Bergen und Seen. Zugleich ist es sehr wichtig, dass wir nicht zu sehr abheben, dass wir eine gesunde soziale Mischung in den Stadtvierteln erhalten. Wir können stolz sein, dass wir verpflichtet sind, bei größeren Projekten immer auch bezahlbare Wohnungen mit anzubieten. Das alles macht München so lebenswert.

 

Frau Schaller, Sie sind Expertin für eine ganz andere Wohnform, nämlich Genossenschaften. Wie sehen Sie die Lage?

 

Natalie Schaller  Ich bin nicht der Meinung, dass es ausreicht zu bauen, und der Markt wird es regulieren. Wir müssen uns sehr wohl überlegen, für wen wir bauen. Damit meine ich nicht die Einkommensgruppen, sondern die Einwohner überhaupt. In den Verkaufsprospekten geht es um Vermarktung, Rendite, um die Zweitwohnung in München, um den chinesischen Investor. Es sollte aber um die Bürger gehen, die Menschen, die hier wohnen. Die Preise sind zu hoch. Natürlich ziehen viele nach München, aber es wurde auch Geld mit Spekulation gemacht und mit Verkäufen an Investoren.

 

Was meinen Sie konkret?

 

Natalie Schaller  Ich kenne Menschen, die aus Investoren-projekten in eine Baugemeinschaft ziehen, weil sie in einem Geisterhaus wohnen. Das sind Häuser, in denen Wohnungen leer stehen, die als reine Anlage- und Renditeobjekte vermarktet und auch gekauft werden. Deswegen hilft es überhaupt nicht, wenn einfach nur Wohnungen gebaut werden.

 

Thomas Aigner  Ich glaube nicht an Rendite mit Leerstand. Geisterhäuser, die von Investoren künstlich leer gehalten werden, sind eine Mär. Das gibt es in Berlin, aber in München praktisch nicht.

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