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Wo Experten am meisten Spielraum sehen, um die Preisspirale aufzuhalten

Wie kann Wohnraum bezahlbar bleiben?

Wie lässt sich die Teuerung bei den Mietpreisen stoppen?

 

Dieter Reiter  Das wichtigste wäre natürlich eine Änderung des Mietspiegels. Der Bund hätte viele Möglichkeiten, die Rechte der Mieter zu stärken. Wir als Stadt können nur bei unseren 65 000 eigenen Wohnimmobilien auf den Preis einwirken. Ich versuche gerade umzusetzen, dass wir eben nicht die gesetzlich möglichen Mietpreissteigerungen ausschöpfen – um Vorbild zu sein und den Zeigefinger Richtung Bundesgesetzgebung zu heben. Es wäre doch ausreichend, wenn gesetzlich nicht mehr alle drei Jahre 15, sondern maximal alle fünf Jahre zehn Prozent Mieterhöhung möglich sind. Bei unseren eigenen Immobilien wollen wir das so umsetzen.

 

Frau Zurek, beim Mieterverein sind Mieterhöhungen wahrscheinlich auch ein großes Problemthema.

 

Beatrix Zurek  Über Mieterhöhungen nach Modernisierung habe ich ja schon gesprochen, das bereitet vielen Sorgen. Darüber hinaus gibt es den großen Auftrag, Mischungen herzustellen. Stadtviertel, in denen nur eine Gruppe wohnt, sind doch stinklangweilig. Bislang müssen Sie in München nicht weit fahren, um jemanden zu treffen, der weniger verdient. Damit das so bleibt, halte ich es für wichtig, dass im Bereich des Werkswohnungsbaus, im Bereich des genossenschaftlichen Wohnungsbaus viel mehr entsteht.

 

Jürgen Schorn  Die Lebensqualität ist ein wichtiger Aspekt. Wir müssen wieder stärker auf die einzelnen Zielgruppen und deren Bedürfnisse eingehen. Kita, Schule, Freizeiteinrichtungen, Arztpraxen, Werkstätten und Einkaufsmöglichkeiten sollen schnell vom Wohnort erreichbar sein. Wir benötigen schnell umsetzbare Antworten auf die Frage, wie wir funktionierende Subzentren schaffen. Beste Beispiele dafür finden sich in Berlin mit der Kiez-Kultur. In München ist das Wohnprojekt am Ackermannbogen ein positives Beispiel dafür, wie das Quartiersleben in München zukünftig funktionieren kann. Eher schlechte Beispiele sind der Arnulfpark und Riem.

 

Dr. Hermann Brandstetter  Großen Nachholbedarf sehen wir über die Wohnungen für die unteren sozialen Schichten hinaus insbesondere bei Wohnkonzepten für die Mitte der Gesellschaft. Wir benötigen konkrete Lösungen, die schnell und effektiv wirken: Verkehrsprobleme sind zu lösen, Planungsprozesse zu verkürzen, Verdichtungsmöglichkeiten zu nutzen und ein gut funktionierender Mix aus Gewerbe- und Wohnraum umzusetzen. Ein Beispiel könnte das Paloma-Viertel am Spielbudenplatz in Hamburg sein, das durch architektonische Vielfalt, hohe Geschossflächenzahl und einen bunten Mix unterschiedlicher Nutzungen besticht.

 

Jürgen Schorn, Andreas Eisele (v.li.)

Frau Schaller, Sie vertreten Menschen, die gemeinschaftlich Wohneigentum schaffen. Erlebt das genossenschaftliche Bauen gerade eine Renaissance?

 

Natalie Schaller  Ja, das genossenschaftliche Wohnen erlebt in München eine Renaissance, weil Normalverdiener sich heute die klassische kleine Eigentumswohnung in München nicht mehr leisten können. Das funktioniert aber nur, weil die Grundstücke für den Mietwohnungsbau in München subventioniert sind. Nur deshalb sind Genossenschaften in der Lage, bezahlbareren Wohnraum zu errichten. Das ist der eine Grund, warum Genossenschaften attraktiv sind. Der andere ist, dass man in selbst initiierten, selbst organisierten, selbst bestimmten Projekten lebt. Die Mitglieder entscheiden, welche Materialien sie einbauen, wie ökologisch das Gebäude ist oder in welchem Verhältnis Individual- und Gemeinschaftsflächen stehen. Wir als mitbauzentrale unterstützen das, indem wir beraten, wie man eine Genossenschaft gründet, wie man sich auf die städtischen Grundstücke bewirbt. Der Erfolg dieses Modells gibt uns allen recht, sowohl der Stadt als auch der Beratungsstelle als auch den vielen Bürgern, die sich dafür zusammenschließen und viel Geld und Engagement investieren.

 

Genossenschaften sind ein Weg, sie reichen aber nicht für alle. Wie lassen sich die Preise insgesamt bändigen?

 

Alexander Hofmann Wir werden die Grundstücke besser ausnutzen müssen, um die Baulandpreise abzufangen. Außerdem sollten die Baukosten niedriger werden. Es kann doch zum Beispiel nicht sein, dass wir im sozialen Wohnungsbau höhere Baukosten haben als bei frei finanzierten Wohnungen. Das ist so, weil wir dort höhere Anforderungen haben.

 

Dieter Reiter  Baukostenreduzierung ist ein wichtiges Stichwort. Wir haben letztes Jahr mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GWG ein sogenanntes Minimalprojekt getestet. Dabei wurden zum Beispiel Leitungen in Kästen auf Putz verlegt – das mindert den Wohnwert in keiner Weise, aber ermöglicht, dass eine Wohnung für zehn Euro pro Quadratmeter vermietet werden kann. Es geht also günstiger. Daran müssen wir auch gemeinsam arbeiten.

 

Beatrix Zurek  Bei den Mietern dürfte die Frage, in welcher Qualität man baut, ohne schlecht zu bauen, durchaus auf offene Ohren stoßen. Es muss auch nicht jedes Haus modernisiert werden, oft reicht die Instandsetzung. Es gibt Häuser, deren Bewohner auch glücklich sind, wenn sie keine Wärmedämmung haben, die sie 200 Euro mehr im Monat kostet.

Alexander Hofmann, Peter Bigelmaier (v. li.)

Wie bewerten Sie das Thema Bodenpreise?

 

Beatrix Zurek  Ohne Bodenpreisregulierung wird man auf lange Sicht verlieren. Man muss sich dazu auf Landesebene Gedanken machen und größere Fördermechanismen schaffen.

 

Alexander Hofmann  Sie werden die Bodenpreise in München nicht reguliert bekommen. Wir sind seit weit über 50 Jahren auf dem Markt, und selbst in schwierigen Zeiten gab es hier nie sinkende Bodenpreise. Und es würde auch nichts nützen, wenn man die Preise auf dem heutigen hohen Level einfrieren könnte.

 

Warum nicht?  

 

Alexander Hofmann  Wenn Sie die Bodenpreise einfrieren, dann würden die Grundstücke gar nicht mehr verkauft werden. Diesen Effekt sehen wir teils jetzt schon. Da wird auch die höhere Grundsteuer nicht helfen. Nehmen Sie einen kleinen Kfz-Betrieb in irgendeiner Baulücke, wo Sie 20 oder 30 Wohnungen bauen könnten. Sie bieten dem Grundstückseigentümer ein paar Millionen, und er lächelt Sie nur müde an und sagt: Was will ich mit dem Geld? Ich zahle Strafzinsen auf der Bank. Da behält er lieber die Mieteinnahmen aus dem Handwerksbetrieb.

 

Dieter Reiter Ich bin mit Experten wie Hans-Jochen Vogel, Professoren und Juristen im intensiven Gespräch zum Thema Bodenrechtsreform. Wir versuchen Wege zu finden, wie man die weitere Steigerung der Bodenpreise zumindest abschwächen kann.

Ralf Büschl

»Es darf keine Elitepolitik nur für diejenigen geben, die schon eine Wohnung haben« 

Beatrix Zurek

 

Welche Rolle könnten Werkswohnungen spielen?

 

Ralf Büschl  Das ist ein wichtiges Thema. Zu mir kommen öfter größere Unternehmen, die gern viele Wohnungen für Mitarbeiter kaufen oder mieten wollen. Dann empfehle ich ihnen, ein ganzes Objekt zu erwerben und Werkswohnungen daraus zu machen. Langsam setzt sich diese Erkenntnis immer mehr durch.

 

Prof. Dr. Stephan Kippes  Mir tut es richtig weh, wenn DAX-Konzerne, die einst zigtausend Wohnungen versilbert haben, jetzt klagen, sie kriegen keine Mitarbeiter.

 

Dieter Reiter  Auch mich ärgert das, denn wir hatten einmal fast 100 000 Werkswohnungen in dieser Stadt.  

 

Peter Bigelmaier  Für mich ist ein Hauptproblem die Haltung, die momentan insgesamt herrscht.

 

Was meinen Sie genau?

 

Peter Bigelmaier  Uns geht’s gut, und Veränderungen wollen wir nur, wenn sie uns nicht persönlich betreffen: Diese Haltung herrscht in Politik und Bevölkerung. Solange sie verhindert, dass wir das Angebot erhöhen, steigen die Preise.

 

Beatrix Zurek  Ich stelle dieses Problem durchaus auch fest. Die Mieter, die in einer Wohnanlage mit großer Grünfläche wohnen, sehen dann nicht ein, dass für andere Wohnungssuchende dort noch ein Haus gebaut wird. Unsere Linie ist ganz klar: Es darf keine Elitepolitik nur für diejenigen geben, die schon eine Wohnung haben.

 

Herr Ströhlein, für diejenigen, die Wohneigentum kaufen, stellt sich die Finanzierungsfrage. Was passiert, wenn die Zinsen steigen in einer überhitzten Region wie München?

 

Dr. Peter Ströhlein  Unser Beitrag als Bank muss es sein, für vernünftige Finanzierungsbedingungen zu sorgen. Nach meiner Einschätzung ist die Finanzierungslandschaft völlig intakt. Die Zinsen sind nachhaltig niedrig und die Finanzierungsparameter sehr kundenfreundlich. Endverbraucher sollten dreierlei beachten: Sie sollten genug Eigenkapital einsetzen. Sie brauchen sehr lange Zinsbindungen, wir empfehlen zehn, besser 15 oder gar 30 Jahre. Und sie sollten die derzeitigen günstigen Zinsen nutzen, um in die Tilgung zu investieren.

 

Wenn man das kann …

 

Dr. Peter Ströhlein  Es ist sicher richtig, dass es aufgrund der gestiegenen Preise schwieriger wird, in Immobilien zu investieren. Daher kann es hilfreich sein, sich in der Größe zu beschränken oder das Umland vorzuziehen. Aber grundsätzlich würde ich immer noch lieber als Eigennutzer kaufen, als ein Leben lang Miete zu zahlen.

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