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Was die größten Preistreiber rund um Immobilien sind – und wie das Bauen günstiger werden könnte

Warum ist Wohnen und Bauen so teuer?

Frau Laux, als Architektin sagen Sie, man könnte kostengünstiger und schneller bauen. Wo muss man ansetzen?

 

Ina Laux  Bei den Kosten sind die Grundstückskaufpreise der entscheidende Faktor. Gestiegen sind auch die Planungskosten, weil wir immer mehr Fachleute brauchen. Das ist dem aufwendigeren Regularium geschuldet. Der opulente Normenkanon des Bauens ist zwar unheimlich gut gemeint, erzeugt aber zu viele Widersprüche und ständig steigende Standards.

 

Können Sie ein konkretes Beispiel nennen?

 

Ina Laux  Das gute alte Prinzip der Fensterlüftung, das viele Jahrhunderte funktioniert hat, wird wohl bald der Vergangenheit angehören. Um den Normen Genüge zu tun, werden heute selbst ruhige Wohnlagen immer öfter mit teuren Lüftungsanlagen ausgestattet. An lauten Straßen macht der Einsatz dieser Anlagen natürlich Sinn, wenn Gegenden wieder angenehm bewohnbar werden, die sich vorher kaum zum Wohnen geeignet haben. Bauherren und ihre Architekten sollten aber im Einzelfall entscheiden dürfen, welchen Standard sie anstreben. Wohnqualität ist eben mehr als Normen!

 

Michael Zaigler  Ich stimme Ihnen zu. Heute haben wir im Sinne der Energieeinsparverordnung so dichte Fenster, dass die Wohnungen zusätzlich mit kontrollierter Wohnraumlüftung ausgestattet werden müssen. Trotzdem treten nach der Modernisierung oder bei Neubauten immer wieder Schimmelschäden auf. Denn die Bewohner öffnen ihre Fenster aus alter Gewohnheit trotzdem. Durch andere Bauweisen könnte man sich die teuren Lüftungsanlagen und damit auch Baukosten sparen.

 

Beatrix Zurek  Wir stellen auch fest, dass Bauvorschriften mit dazu führen, dass man keine erschwingliche Mietwohnung mehr bauen kann. Mieter werden mit Entlüftungsanlagen, Edelparkett und Einbauküche sozusagen zwangsbeglückt.

 

Jürgen Maukner, Thomas Aigner und Dr. Robert Obermeier (v. li.)

Aber Bauvorschriften sind nicht der einzige Preistreiber.

 

Dr. Hermann Brandstetter  Der starke Anstieg der Wohnungspreise ist ursächlich auf zwei sich verstärkende Entwicklungen zurückzuführen. Einerseits führt der anhaltende Zuzug nach München zu einer zunehmenden Verknappung der verfügbaren Wohnungen. Andererseits resultiert aus der expansiven Geldpolitik der EZB ein anhaltendes Niedrigzinsumfeld und – damit verbunden – ein Verlust an risikofreien Kapitalanlagen. Das hat zu einem zusätzlichen Run auf Immobilien geführt.

 

Ralf Büschl  Problematisch sind bei den Grundstücksverhandlungen die oft übersteigerten Preisvorstellungen der Landwirte. Es hat mich schon einmal fünf Jahre gekostet, 29 Landwirte unter einen Hut zu bekommen.

 

Christian Winkler  Lassen Sie mich das an konkreten Zahlen festmachen. Baureife Grundstücke kosten in München zwischen 3000 und 4000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das Bauen kostet 3000 Euro. Wie soll man da günstig verkaufen beziehungsweise vermieten?

Christine Tolksdorf, Ralph Heim, Alexander Hofmann, Peter Bigelmaier, Ralf Büschl, Christian Winkler (v. li.)

Herr Hofmann, Ihr Unternehmen ist bundesweit tätig. Bauen Sie anderswo leichter und günstiger?

 

Alexander Hofmann  Die Probleme sind in Dresden, Leipzig und Berlin dieselben wie in München. Das hat sich in allen größeren Städten oder Metropolregionen vereinheitlicht. Neben den Grundstückspreisen schnellen überall die Baukosten in die Höhe. Zum einen liegt das an den überfüllten Auftragsbüchern der Handwerker. Aber es sind vor allem steigende Anforderungen wie die der Energieeinsparverordnung, die oft nichts mehr mit dem normalen Leben zu tun haben. Die Leute wollen die Fenster aufmachen, ihre Wohnung durchlüften und auf den offenen Balkon gehen, wenn die Sonne scheint. Keiner hat Lust, durch eine Schleuse nach draußen zu gehen und alles zu verriegeln, weil es neueste Erkenntnisse so vorschreiben. Während früher die technischen Kosten bei rund 25 Prozent der Gesamtbaukosten lagen, gehen sie im Moment in Richtung 35, 40 Prozent. Daran wird deutlich, dass wir die Normen dringend reduzieren müssen.

 

Andreas Eisele  Bauordnungen, Steuerrecht, technische Normen, europäische Vorgaben, nationale Umsetzungen, kommunale Ausformulierungen: All das sind Anforderungen, denen sich die Immobilienunternehmen stellen müssen. Daher brauchen wir Anreize und verlässliche, kalkulierbare Rahmenbedingungen über langfristige Zeiträume, um bei den großen Zukunftsaufgaben wie der Energiewende, dem demografischen Wandel und der Wohnungsversorgung unseren gesellschaftlichen Beitrag zu leisten. Zwar sind viele einzelne Maßnahmen gut gemeint, sie nehmen aber Gestaltungsspielraum und schrauben die Preise nach oben. Wir brauchen verlässliche und langfristige Rahmenbedingungen.

 

Sehen Sie das auch so, Herr Schorn?

 

Jürgen Schorn  Ja, wir benötigen dringend und schnell mehr Flexibilität im Genehmigungsprozess. Da ist die Stadt München gefordert. Ich wünsche mir, dass hier endlich spektakuläre, visionäre Architektur umgesetzt werden darf. Ideen für energetisch und ästhetisch vorausschauende Konzepte gibt es zuhauf: etwa begrünte Außenhüllen, wie man sie in Singapur bewundern kann.

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