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Mit welchen Strategien Politik und Experten Wohnraum schaffen wollen – und welche Herausforderungen zu überwinden sind

Höher? Dichter? Mehr!

In einem sind sich fast alle einig: München braucht mehr Wohnungen. Über das Wo und Wie gibt es unterschiedliche Ansichten. Die einen setzen auf größtmögliche Flächeneffizienz, andere warnen vor baulichem und sozialem Einheitsbrei

Was haben der morgendliche Stau am Kreuz München Nord, der vormittägliche Andrang im Sitzungssaal 202 des Amtsgerichts und die nachmittägliche Schlange in einem Haidhauser Treppenhaus gemein? Nichts Lustiges, leider, sondern einen ernsten Hintergrund: die Münchner Wohnungsnot. Vor freien Wohnungen drängen sich Interessenten, die um die Gunst des Vermieters wetteifern. Am Gericht in der Infanteriestraße liefern sich bei Zwangsversteigerungen Kaufinteressenten Bieterschlachten – in der Hoffnung auf Wohneigentum unter dem Marktpreis. Und im Stau vor München? Da stehen täglich auch solche Pendler, die nicht freiwillig im Umland leben, sondern schlicht keine Unterkunft in der Stadt bekommen.

 

»Die Zahl der Arbeitsplätze wächst schneller als die der Wohnungen«, sagt Christian Breu. Als Geschäftsführer des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) befasst er sich intensiv mit der Wohnsituation in und um München. Oft wundert er sich dabei über die öffentliche Debatte, die Ursachen wie die stetig wachsende Bevölkerung betone, aber andere wie die Strukturveränderung der Gesellschaft meist ausblende: 1972 hätten durchschnittlich 2,6 Einwohner in einer Münchner Wohnung gelebt, 2016 nur noch 2,0. Was harmlos klingt, hat große Auswirkungen. »Mit der Wohnungsbelegung von 1972 hätten in den 1,4 Millionen Wohnungen in unserer Region 3,6 Millionen Einwohner Platz«, rechnet Breu vor. »Das sind über 700 000 mehr, als jetzt in der Region leben.«

 

Breu weiß, dass die Rechnung nichts an der Knappheit ändert. Für ihn geht kein Weg daran vorbei, viel neuen Wohnraum zu schaffen. Mit den Haushaltsgrößen will er verdeutlichen, dass nicht »die anderen« schuld sind, die meist wegen der Jobs in die Region kommen. »Für die Knappheit sind wir alle verantwortlich«, sagt Breu, der die Bevölkerung deshalb auch mit in der Pflicht sieht. »Überspitzt gesagt leben in der Region 2,8 Millionen letzte Siedler«, sagt er und lächelt. Der PV-Chef meint die Haltung, wonach das eigene Haus noch zurecht den Nachbarn vor die Nase gesetzt wurde, jetzt aber wirklich kein Platz mehr ist für den Neubau nebenan oder drüben auf der Wiese. 

 

Ohne viele Neubauten wird es aber nicht gehen, da sind sich die Experten einig. Denn mit der Frage, ob alle Bürger eine Wohnung bekommen, hängt auch jene zusammen, was sie dafür ausgeben: Je knapper das Angebot, desto höher die Preise. »München muss bezahlbar bleiben«, lautet hingegen das Credo von Oberbürgermeister Dieter Reiter. Kritiker halten das für zynisch, schließlich müsse München erst einmal bezahlbar werden. Doch völlige Untätigkeit kann man der Stadt nicht vorwerfen. Mit hohen Bußgelddrohungen geht sie gegen Vermieter vor, die Wohnungen als Feriendomizil oder Büro »zweckentfremden«. Als die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewofag Anfang des Jahres Mieterhöhungen von bis zu 15 Prozent ankündigte, rügte Reiter sie öffentlich und setzt sich seither für eine »kommunale Mietpreisbremse« ein, die der Gewofag maximal zehn Prozent Aufschlag in fünf Jahren erlaubt.       

 

Vor allem aber setzt die Stadt auf geförderten Wohnungsbau. 870 Millionen Euro investiert sie in das deutschlandweit größte kommunale Bauprogramm »Wohnen in München VI«. Im Fokus steht ein möglichst niedriges Mietniveau, Reiter hat angekündigt, jährlich Baurecht für 4500 Wohnungen zu schaffen. Für 2017 wurde dieses Ziel übertroffen. Bei der Gesamtzahl der Baugenehmigungen gab es 2017 sogar einen neuen Rekord: 13 475 Wohnungen dürfen errichtet werden, 39,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Auch bei den Fertigstellungen war 2017 ein Anstieg zu verzeichnen, und zwar um 5,8 Prozent auf 8272 Wohnungen.

 

»Das ist ein kleiner Lichtblick«, sagt PV-Chef Christian Breu, demzufolge die Region pro Jahr 15 000 bis 17 000 neue Wohnungen braucht. 2017 sei dieses Ziel seit langer Zeit wieder erreicht worden. Damit es auch so weitergeht, sieht Breu vor allem drei Wege, um neuen Wohnraum zu schaffen: Nachverdichtung, also etwa Stockwerke auf bestehende Häuser setzen und die Abstände zwischen Neubauten verringern; die Umstrukturierung von Flächen, etwa ehemaligen Militäranlagen; und die Ausweisung neuer Bauflächen. »Im Umland ist noch Platz«, sagt Breu.

 

Doch auch wenn sich genügend Flächen finden, bleibt die Frage, wie man am besten bauen sollte. Manche sagen: viel höher. Seit dem Bürgerentscheid 2004 gelten die knapp 99 Meter hohen Türme der Frauenkirche als Grenze. Experten kritisieren das und fordern eine Grundsatzentscheidung, wo und in welcher Höhe in München Hochhäuser gebaut werden können. Tatsächlich lässt die Stadt nun mit einer neuen Studie klären, ob und wo mögliche Standorte sein könnten – und ob sich mit Wohnhochhäusern überhaupt kostengünstig und flächensparend Wohnraum schaffen ließe. PV-Chef Christian Breu bezweifelt das. Er verweist auf vorgeschriebene Abstände zwischen Hochhäusern und die deutlich höheren Kosten, sobald etwa mehr Aufzüge nötig sind und strenge Brandschutzauflagen gelten. »In der Regel schaffen Sie mit Wohnhochhäusern keine günstigen Wohnungen«, sagt Breu und fordert stattdessen, generell ein bis zwei Stockwerke höher zu bauen.

 

Rainer Hofmann, Vorsitzender des Kreisverbands München-Oberbayern im Bund Deutscher Architekten, hält wenig von pauschalen Baulösungen. »Es muss erlaubt bleiben, auch eingeschossig zu bauen«, sagt er und warnt vor gleichförmiger Architektur. »Dichtewechsel sind für die Qualität eines Ballungsraums sehr wichtig«, erklärt Hofmann. Man müsse Baurecht schaffen, aber beim »Wo« sensibel vorgehen. Ebenso wichtig wie die bauliche Mischung ist dem Architekten die soziale. Um Brennpunkte und ein weiteres Auseinanderdriften der Stadtgesellschaft zu vermeiden, fordert er, genossenschaftliches Bauen zu fördern und Baurecht an Vielfalt zu knüpfen. »München ist recht weit bei der sozialgerechten Bodennutzung, aber das muss noch ausgebaut werden«, sagt Hofmann.

 

Zu einer der Allgemeinheit dienenden Bodennutzung gehört für den Architekten übrigens auch, Radfahrern, Fußgängern und geteilten Fahrzeugen mehr Platz einzuräumen. Sein Traum: »eine Stadt ohne private Autos, mit ganz neuen Freiräumen und Platz für Aneignung – für Menschen und ihre Behausungen.«

von Christoph Henn

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